Jak zawrzeć umowę z deweloperem? Przewodnik krok po kroku.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym to proces, który wymaga znajomości kilku kluczowych etapów. W zależności od tego, czy budowa jest w trakcie, czy budynek został już oddany do użytku, procedura zawarcia umowy z deweloperem może się nieco różnić. Poniżej przedstawiamy cały proces krok po kroku.

 

I. Budowa w trakcie:

 

 

Etapy zawierania umowy:

  1. Wybór nieruchomości – zapoznanie się z ofertą dewelopera, lokalizacją, ceną i standardem wykończenia.
  2. Uzyskanie prospektu informacyjnego – deweloper ma obowiązek dostarczyć szczegółowe informacje o inwestycji oraz wzór umowy deweloperskiej.
  3. Analiza dewelopera – sprawdzenie jego wiarygodności, historii inwestycji, opinii, a także sytuacji prawnej gruntu i finansowania budowy.
  4. Rezerwacja lokalu – podpisanie umowy rezerwacyjnej (opcjonalne) i wpłata opłaty rezerwacyjnej.
  5. Podpisanie umowy deweloperskiej – w formie aktu notarialnego, zawierającej dane Nabywcy, przedmiot umowy, cenę oraz harmonogram wpłat.
  6. Wpłaty transz na rachunek powierniczy – zgodnie z harmonogramem określonym w umowie deweloperskiej.
  7. Zakończenie budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
  8. Odbiór techniczny lokalu – sprawdzenie stanu technicznego i zgłoszenie ewentualnych usterek.
  9. Przekazanie kluczy – oficjalne wydanie lokalu do użytkowania.
  10. Podpisanie umowy przenoszącej własność – finalna umowa notarialna, na podstawie której następuje wpis prawa własności do księgi wieczystej.
     

II. Budynek oddany do użytku:
 

 

Etapy zawierania umowy:

  1. Wybór nieruchomości – analiza oferty, lokalizacji i warunków zakupu.
  2. Uzyskanie prospektu informacyjnego – deweloper dostarcza szczegóły dotyczące inwestycji oraz wzór umowy zobowiązującej.
  3. Analiza dewelopera i stanu prawnego nieruchomości.
  4. Rezerwacja lokalu – podpisanie umowy rezerwacyjnej (opcjonalne) i wpłata opłaty rezerwacyjnej.
  5. Podpisanie umowy zobowiązującej – w formie aktu notarialnego.
  6. Wpłaty transz na rachunek powierniczy – zgodnie z harmonogramem ustalonym w umowie.
  7. Odbiór techniczny lokalu – sprawdzenie stanu technicznego i zgłoszenie ewentualnych wad.
  8. Przekazanie kluczy – oficjalne wydanie lokalu.
  9. Podpisanie umowy sprzedaży (przeniesienia własności) – finalna umowa notarialna, na podstawie której następuje wpis prawa własności do księgi wieczystej.
     

III. Budynek oddany do użytku z zawiązaną Wspólnotą Mieszkaniową:
 

W zależności od sposobu finansowania zakupu lokalu możliwe są dwa warianty procedury:
 

Wariant 1:


  1. Wybór nieruchomości.
  2. Uzyskanie prospektu informacyjnego.
  3. Analiza dewelopera i stanu prawnego nieruchomości.
  4. Rezerwacja lokalu.
  5. Podpisanie umowy zobowiązującej.
  6. Wpłaty transz na rachunek powierniczy.
  7. Odbiór techniczny lokalu.
  8. Przekazanie kluczy.
  9. Podpisanie umowy sprzedaży (przeniesienia własności).
     

Wariant 2:


  1. Wybór nieruchomości.
  2. Uzyskanie prospektu informacyjnego.
  3. Analiza dewelopera i stanu prawnego nieruchomości.
  4. Rezerwacja lokalu.
  5. Odbiór techniczny lokalu.
  6. Podpisanie umowy sprzedaży (przeniesienia własności) – akt notarialny przenoszący własność na podstawie którego następuje wpis do księgi wieczystej.
  7. Wpłata ceny zakupu.
  8. Przekazanie kluczy.

Podsumowanie

Proces zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym różni się w zależności od etapu zaawansowania inwestycji. Warto zwrócić szczególną uwagę na analizę dewelopera, treść umowy oraz harmonogram płatności. Bez względu na wybrany wariant, kluczowe jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i przeprowadzenie odbioru technicznego przed finalnym podpisaniem umowy sprzedaży.